El pasado 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto-Ley 21/2018 que viene modificar, de forma sustancial,  cinco elementos de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos en materia de vivienda.

El primero de ellos hace referencia a la nueva duración de los contratos de alquiler de vivienda. Hasta la fecha, este tipo de arrendamientos no podían concertarse por períodos inferiores a los tres años. De tal modo que si se fijaba en contrato un período de tiempo inferior, llegado el vencimiento, el contrato se prorrogaba forzosamente, salvo voluntad de no renovación por parte del arrendatario, por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzare una duración de 3 años. Con la nueva normativa, la duración mínima será de cinco años si quien contrata es un particular y de siete si el arrendador fuere una persona jurídica.

Otro de los elementos que incorpora el Real Decreto-Ley es la prórroga tácita del contrato. En este sentido, la normativa anterior establecía que si llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas hasta un máximo de tres años, ni el arrendatario ni el arrendador manifestaban de forma expresa su voluntad de no renovar dicho contrato, esté se prorrogaba tácitamente un año más y así sucesivamente. La nueva regulación establece que la prórroga tácita será de tres años en lugar de un año como hasta ahora.

El tercero de los puntos en los que ha existido modificaciones, es en lo relativo a la  fianza. Hasta la fecha, el propietario podía exigir al arrendatario, además del pago de la fianza, otras garantías adicionales sin más limitación que la propia libertad de las partes para contratar y obligarse. El nuevo Real Decreto-Ley, limita esa libertad contractual y establece que además de la propia fianza, el propietario tan sólo podrá exigir en concepto de garantía adicional la cantidad equivalente a dos mensualidades salvo que se trate de contratos de larga duración, es decir, más de cinco años si el arrendatario es persona física y siete si es jurídica.  

Otro de los puntos que se recogen en la modificación normativa de los arrendamientos es lo concerniente a los desahucios. En este sentido, el propio juzgado en el requerimiento de pago que efectúe al deudor, deberá informarle  de la posibilidad que acuda a los servicios sociales a los efectos que estos puedan apreciar una posible situación de vulnerabilidad. De apreciarse esta, se suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas. El plazo de suspensión será de un mes para arrendadores que sean personas físicas, o dos meses si el arrendador es persona jurídica.

El último de los puntos de relevancia a los efectos que aquí interesan es la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.

Cabe desatacar que estas nuevas medidas no serán de aplicación para aquellos contratos de arrendamiento celebrados antes de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, es decir, 19 de diciembre de 2018. Ello no es óbice para que cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes puedan adaptarse a esta nueva regulación.

Xavier Segura Minguella

Abogado