QUIERO ALQUILAR UNA VIVIENDA. ¿QUE DEBO SABER?. ?CUALES SON LAS CLAUSULAS MÍNIMAS QUE DEBE INCORPORAR EL CONTRATO DE ALQUILER?
XAVIER SEGURA - ABOGADOS
¿Cuál es la norma encargada de la regulación de los arrendamientos o alquileres de vivienda?
Ante todo saber que existe una norma, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que va ser la encargada de regular todo lo relativo a los derechos y obligaciones del arrendatario y del arrendador de la vivienda. Entenderemos como vivienda y por lo tanto sujeta a esta Ley, aquella que recae sobre una edificación cuyo destino principal sea la de procurar la necesidad permanente de vivienda. Debemos tener en cuenta que la precitada norma se aplicará también al mobiliario incluido en la vivienda que fuere objeto de arrendamiento, a los trasteros y a las plazas de garaje. Siempre que todos estos elementos hubieren sido cedidos como accesorios de la finca por propietario o arrendador de la vivienda.
¿Cuál debe ser la duración mínima del contrato de alquiler o arrendamiento de vivienda?
La propia Ley reguladora de los arrendamientos de vivienda establece que la duración del contrato será la que libremente pacten las partes contratantes. Ahora bien, si se hubiese pactado un plazo o término inferior a cinco años, llegado el vencimiento, deberá prorrogarse obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar los cinco años.
Ejemplo: Hemos alquilado una vivienda por un período de un año y finalizado este, el propietario o arrendador pretende resolver el contrato y dar por finalizado el arrendamiento. Debemos saber que tenemos derecho a prorrogar el contrato por períodos anuales hasta que se completen los cinco años del arrendamiento. Ello con independencia de los deseos del arrendador o propietario.
Excepción: Si transcurrido el primer año, el arrendador o propietario nos comunica que tiene necesidad de la vivienda que estamos ocupando en régimen de arrendamiento para destinarla a vivienda permanente para él mismo o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Ello obviamente cumpliéndose una serie de requisitos que no desarrollaremos en este epígrafe por la especificidad del tema tratado.
Y si llegado el vencimiento o cualquiera de sus prorrogas ninguna de las partes manifiesta su deseo de resolver el contrato, que ocurre?
Si ninguna de las partes hubiere notificado a la otra con un período de antelación mínimo de 30 días su voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogará automáticamente durante un año más.
El propietario o arrendador me solicita un mes de fianza y además me exige una garantía adicional de otro mes más para cubrir posibles incidentes. ¿Es legal?
En cuanto al mes de fianza, la propia Ley lo determina como uno de los elementos obligatorios del contrato de alquiler y su importe, debe ser depositado por el propietario o arrendador en organismo público (INCASOL o equivalente).
Respecto de las garantías adicionales, la Ley deja al arbitrio de las partes y del propio mercado su funcionamiento y exacción. Esta se limita a poner disponer que: “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.
Que otros elementos debemos incluir en un contrato de alquiler para evitar problemas en el futuro?
Es aconsejable que se incorpore como anexo al contrato de alquiler un informe o inventario detallado que describa el estado de la vivienda, de los muebles que son objeto de arrendamiento así como de los electrodomésticos que se incluyan. Sería deseable que el informe, además de hacer una descripción pormenorizada de los mismos, incluyera un reportaje fotográfico firmado por ambas partes para evitar, en el momento de entregar la vivienda, que el propietario o arrendador nos reclame alguna cantidad indemnizatoria por el menoscabo de alguno de esos elementos y pretenda el cobro directo mediante la no entrega de la fianza.
Si tenemos un reportaje fotográfico del estado de la vivienda actual, podremos argumentar sin ningún tipo de problema que ese menoscabo no ha sido producido por nosotros.
Y los gastos de la vivienda quien los paga?
Que nos dice la Ley?. “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendamiento”. También nos dice que para que sea válido el pacto, deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Por otra parte, la Ley obliga a que los gastos que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuanta del arrendatario o inquilino.
De ello se deduce que los gastos por suministros serán a cargo del arrendatario sin posibilidad de traspasar la obligación al arrendador o propietario. Y por el contrario, respecto de los demás gastos, IBI, residuos, comunidad…, según el pacto que se establezca en el contrato de arrendamiento, serán satisfechos por uno u otro.
Evidentemente, tras la sencilla regulación del contrato de arrendamiento y de los deberes y derechos de las partes, se esconden multitud de aspectos que deben ser minuciosamente regulados con la finalidad de evitar sorpresas por cualquiera de las partes en el futuro.
Para terminar el titular de este despacho quiere poner de manifiesto, una vez más, que los comentarios expuestos no pretenden ser una guía de actuación para el lector. Siempre es aconsejable que frente a cualquier duda, lo consulte con un abogado especialista en materia de arrendamiento para evitar problemas en el futuro.
Este despacho de abogados está especializado en el arrendamiento de viviendas y de otros espacios distintos a la vivienda. Si tiene cualquier duda al respecto del funcionamiento y consecuencias derivadas del contrato o de la redacción del mismo, no dude en CONTACTAR CON NOSOTROS para poder garantizar la seguridad jurídica de su contrato, sea usted arrendatario o arrendador.
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Xavier Segura, abogado derecho de arrendamientos (alquileres)
